1. È assai frequente in ambito locale e nazionale, il caso dell’acquisto di un immobile per tramite di cooperative a prezzi vantaggiosi. Per ottenere tali prezzi, per lo più, gli acquirenti pur sapendo di dover diventare soci della Cooperativa non si pongono il problema futuro della commerciabilità del bene del loro acquisto né di cosa vuol dire, concretamente, essere soci di una cooperativa.
È bene sapere, allora, che vi sono dei vincoli che fanno da contraltare al prezzo, certamente più vantaggioso, pagato per l’acquisto del vostro immobile in cooperativa.
Qui tratteremo il caso del Comune di Roma e dell’eliminazione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati in taluni Piani di Zona della Capitale.
In primo luogo occorre muovere una breve premessa per chiarire cosa si intenda per vincolo sul prezzo massimo.
Con la legge 167 del 1962 sono stati introdotti i piani per l’edilizia popolare. Gli enti pubblici, grazie a tali piani, avranno la possibilità di espropriare terreni per realizzare costruzioni legate all’edilizia convenzionata. I Comuni, difatti, mettono a disposizione di imprese edili, imprese cooperative o privati dei terreni su cui autorizza l’edificazione di immobili gravati dal diritto di superficie.
Le regole dei rapporti tra il Comune stesso ed i costruttori sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “convenzione”, dove vengono sottoscritti tutti i diritti ed i doveri delle parti (Comune e proprietario superficiario), compresi tutti i vincoli che i proprietari degli immobili devono rispettare negli anni.
Le convenzioni degli immobili su piano di Zona possono riguardare sia il diritto di proprietà che il diritto di superficie.
Nel caso in cui la convenzione sia stata stipulata trasferendo il diritto di proprietà, la durata è ventennale e il titolare dell’immobile è proprietario sia dell’immobile stesso che del terreno su cui esso è stato edificato.
Nel caso in cui la convenzione sia stata stipulata trasferendo il diritto di superficie, salvo diversa espressa pattuizione, ha durata di 99 anni. Nel diritto di superficie invece la titolarità dell’immobile è scissa dalla proprietà del terreno. Pertanto la proprietà del terreno rimane in capo ad un soggetto, nel caso dell’edilizia convenzionata al Comune, mentre la proprietà dell’edificio sovrastante è di un altro soggetto. Al termine dei 99 anni, il diritto decade e il comune ha facoltà di rientrarne in pieno possesso. In caso contrario, la piena proprietà può essere riscattata da chi vi abita.
In entrambi i tipi di convenzione è presente il vincolo del prezzo massimo di cessione.
Il prezzo di cessione degli alloggi, determinato secondo i criteri previsti dalla Convenzione, costituisce il corrispettivo massimo che il cessionario/concessionario o suoi aventi causa, potrà praticare nel trasferimento dell’alloggio, e sue pertinenze, al primo destinatario ed, in ossequio al recente orientamento giurisprudenziale (Sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18135/2015), quello che potrà essere praticato a successivi acquirenti.
Ciò comporta quindi che chi, originario acquirente, dovesse vendere a terzi il proprio immobile, sarebbe obbligato ad applicare un prezzo scontatamente fuori mercato perché certamente più basso dell’attuale valore.
Vediamo, allora, come poter ottenere il giusto prezzo per il proprio immobile.
2. La rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona nel Comune di Roma.
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili nei piani di Zona nel Comune di Roma può avvenire in due diverse modalità: l’Affrancazione e lo Scioglimento dei vincoli dopo vent’anni.
2.1. Affrancazione dei prezzi massimi di cessione
Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.
La procedura di affrancazione può essere avanzata da tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei piani di zona, sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà, trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento (quello intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente) e possono avvalersene tutti coloro che vi abbiano interesse anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ex proprietari).
Il proprietario dell’immobile può dunque scegliere se procedere con la presentazione dell’istanza ordinaria alla quale seguirà un’istruttoria effettuata dagli uffici, al termine della quale verrà comunicato al richiedente l’ammontare del corrispettivo di affrancazione da corrispondere a Roma Capitale, prima della stipula della convenzione, al fine di liberare l’immobile dal vincolo del prezzo massimo di cessione e immetterlo, quindi, sul libero mercato.
Inoltre, in applicazione della delibera di Giunta Capitolina n.103 del 5.06.2020, è possibile utilizzare la Procedura Semplificata Asseverata in alternativa alla via ordinaria sempre vigente, che prevede per il cittadino la possibilità di presentare l’istanza in autocertificazione con il supporto di un tecnico abilitato, per la predisposizione della necessaria relazione tecnica asseverata.
2.2. Scioglimento del vincolo convenzionale dopo 20 anni.
Se si ha la piena proprietà dell’immobile e sono già trascorsi 20 anni dalla concessione, tuttavia, la questione diventa più semplice.
Il Comune di Roma ha recepito l’orientamento della Sentenza 210/2021 della Corte Costituzionale, emanando la Deliberazione n. 10/2022 che prevede lo scioglimento del vincolo del prezzo massimo di cessione alla scadenza del termine di venti anni dalla costituzione della convenzione.
La Corte Costituzionale con sentenza numero 210 del 23 settembre 2021 (pubblicata in data 5 novembre 2021) ha affermato che “il termine per l’affrancazione – peraltro presente nell’art. 31, comma 49-bis, della Legge numero 448 del 1998 […] – si mostra coerente con l’opzione di fondo per la non perpetuità dei vincoli, che emerge dalla legislazione in materia di edilizia convenzionata e di cui si ha significativa conferma non solo nella previsione, già nell’originario impianto della Legge n. 865 del 1971, di un termine ventennale per l’eliminazione del vincolo di inalienabilità degli alloggi concessi in piena proprietà (art. 35, comma diciassettesimo), ma anche nella successiva introduzione di moduli consensuali, come le Convenzioni per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e per la sostituzione dei vincoli originari con quelli della convenzione ai sensi dell’art. 18 del D.P.R. n. 380 del2001, disciplinate dall’art. 31, commi 45 e 46, della Legge n. 448 del 1998, dalla cui adozione deriva anche una riduzione della durata del vincolo del prezzo massimo di cessione”.
In altri termini, il bene immobile può ritenersi liberamente trasferibile, sotto il profilo soggettivo e oggettivo, decorsi 20 anni dalla stipula della convenzione.
Tale conclusione è stata fatta propria anche da Roma Capitale, con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina numero 10 del primo febbraio 2022, nella quale ha espressamente riconosciuto che: “il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione riguardo i beni già convenzionalmente in origine in diritto di piena proprietà, ovvero oggetto di successiva trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, è da intendersi decaduto per effetto dello scadere della durata della Convenzione”
[…]
“ai fini dell’individuazione concreta della durata di ciascuna Convenzione, si farà riferimento ai seguenti criteri:
- a) riguardo le Convenzioni già dall’origine sottoscritte in diritto di piena proprietà si farà riferimento alla durata stabilita nella Convenzione medesima;
- b) nei casi di Convenzione in diritto di proprietà ma quale trasformata poiché originariamente stipulata in diritto di superficie, la durata della Convenzione trasformata è stabilita in anni 20 (venti) quali derivanti dall’applicazione del comma 46, lettera a), dell’art. 31 delle Legge 23 dicembre 1998, n. 448 e ss.mm.ii., norma che a riguardo stabilisce la suddetta durata di 20 (venti) anni; detta durata è da computarsi diminuendo del tempo trascorso fra la data di stipulazione della Convenzione originaria per la concessione del diritto di superficie e quella di stipulazione dell’atto di trasformazione dal diritto di superficie in diritto di proprietà”.
In altre parole: sono liberi automaticamente del vincolo del prezzo massimo gli immobili:
– già trasferiti in origine in diritto di proprietà, decorsi vent’anni dalla stipulazione della convenzione;
– gli immobili che siano stati acquistati in diritto di superficie e siano stati in un secondo momento trasformati in diritto di proprietà piena, decorsi vent’anni dalla Convenzione originaria.
La delibera, però, non riguarda i titolari della sola proprietà superficiaria dell’immobile. In tal caso, al fine di poter usufruire di tale istituto, è necessario trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.
3. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.
La cosiddetta “trasformazione” è la procedura amministrativa con la quale si è data la possibilità ad alcuni proprietari del solo diritto di superficie, di ottenere la piena proprietà degli immobili. Tale procedura permette ai proprietari di acquistare, in quota millesimale, il terreno su cui è costruito il proprio immobile e dunque di riscattarlo. In altre parole non dovranno riconsegnare l’immobile al Comune allo scadere del termine della Convenzione.
La trasformazione non può essere richiesta per tutti gli immobili ma solo per quelli compresi nei 14 piani di zona in cessione specificatamente individuati dal Comune di Roma e solo decorsi 5 anni dall’atto di trasferimento del diritto di superficie. Attualmente i Piani di Zona in cessione sono 14:
- Acilia (PdZ 10V);
- Casal Boccone (PdZ C14);
- Casale del Castellaccio (PdZ D4);
- Casilino (PdZ 23);
- Dragoncello (PdZ 11V);
- Laurentino (PdZ 38);
- Palocco (PdZ 53);
- Serpentara II (PdZ 5);
- Spinaceto (PdZ 46);
- Tor De Cenci (PdZ 47 48);
- Torraccia (PdZ C1);
- Torresina (PdZ B32);
- Torrevecchia II (PdZ 80);
- Val Melaina (PdZ 6).
L’art. 31, comma 47 della L 448/98 così modificato dalla L. n. 51 del 2022 disciplina i tempi e i modi di presentazione delle istanze di trasformazione da diritto di superficie e diritto di proprietà e dispone che: “La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza da parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per le quali il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48”.
Tale comma prevede che “il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47.
Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari”.
Pertanto, nel caso di un titolare della sola proprietà superficiaria, costituita mediante una convenzione più vecchia di 20 anni e ricadente su una delle zone trasformabili, che intenda immettere sul libero mercato il proprio immobile senza limitazioni di prezzo sarà sufficiente procedere con l’istanza di trasformazione. Una volta conclusa tale procedura con esito positivo, il bene sarà libero da ogni vincolo e non vi sarà dunque la necessità di iniziare una nuova procedura di affrancazione.
