Nelle precedenti puntate sul Ponte vi avevamo annunciato essere ormai alle porte il nuovo piano degli espropri degli immobili e dei terreni coinvolti dal progetto del Ponte sullo Stretto. Cliccando qui potrete leggere quell’articolo su come tutelarsi per ottenere il giusto indennizzo?
Nei giorni scorsi, invece, vi abbiamo spiegato cosa succede agli immobili che non verranno espropriati ma sono meramente “asserviti” e cosa fare se ci si vuole opporre all’esproprio.
Oggi, invece, vogliamo spiegarvi cosa fare nel caso in cui il Vostro immobile sia gravato da un mutuo, non ancora estinto e verrà espropriato.
Arriva l’esproprio ma sull’immobile grava un mutuo. Cosa succede?
Come tutti sappiamo l’acquisto di un immobile o di un terreno può avvenire con proprie liquidità o chiedendo un mutuo alla banca che a sua volta per garantirsi della restituzione di quanto prestato iscrive ipoteca sull’immobile acquistato. Ecco perché si parla di mutuo ipotecario. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni e costituisce il principale “metodo di acquisto” per la casa di abitazione.
Si chiama “ipotecario” proprio perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.
Ci siamo chiesti allora quali saranno le sorti in caso di esproprio per pubblica utilità del mutuo?
Nel caso in cui, infatti, l’accettazione dell’indennità non possa essere accompagnata dalla dichiarazione di assenza di diritti di terzi o dalla produzione della documentazione attestante la piena e libera proprietà del bene, poiché sul bene insistono diritti di terzi, l’Autorità procedente non potrà disporre il pagamento diretto dell’indennità al proprietario, bensì sarà tenuta agli adempimenti di cui all’art. 26.3 e 26.4 del testo Unico Espropri (DPR n. 327/2001).
Ove sia acclarata la presenza di diritti di terzi, si distinguono varie ipotesi.
L’art. 26, comma 3 recita che “Se il bene è gravato di ipoteca, al proprietario è corrisposta l’indennità previa esibizione di una dichiarazione del titolare del diritto di ipoteca, con firma autenticata, che autorizza la riscossione della somma”; perché si possa procedere al pagamento diretto della somma liquidata a titolo di esproprio il proprietario è invitato a presentare, entro un congruo termine, una dichiarazione del titolare del diritto di ipoteca, con firma autentica (che necessita dell’intervento del notaio e i cui costi gravano sul proprietario), che autorizzi alla riscossione rimanendo la somma, nel frattempo, vincolata in tesoreria.
Alla scadenza di tale termine:
– se il proprietario esibisce la dichiarazione in discorso si provvederà al pagamento diretto;
– in caso contrario la somma sarà depositata presso la Cassa Depositi e Prestiti e si provvederà ad avvisare il proprietario.
In tali casi, dunque, sarà possibile, ove la Banca acconsenta, provvedere ad un accordo con la Banca che autorizzi alla riscossione della somma previa garanzia che si provveda al saldo di quanto ancora dovuto per le rate non scadute. E’ chiaro che in tali casi è utile farsi assistere da professionisti in tali fasi così delicate.
Potrebbe accadere, comunque, che l’indennizzo di esproprio non copra gli importi ancora dovuti all’istituto di credito e che, di conseguenza, l’istituto di credito che ha erogato il mutuo non acconsenta allo svincolo delle somme.
Le conseguenze? L’espropriato si ritroverà a non aver più una casa, a dover in parte saldare ancora il proprio debito con la Banca e a non poter accedere ad un ulteriore finanziamento per l’acquisto di una nuova abitazione!
Potrebbe, ancora accadere, infine, che il procedimento che vi abbiamo descritto vada a buon fine. E così, dunque, l’espropriato paga le somme alla Banca, estingue il mutuo e, verosimilmente, almeno se il sistema funziona e le rate pagate in precedenza erano in numero importante, resterà con qualcosa in mano.
Questo “qualcosa”, tuttavia, potrebbe non essere sufficiente per accedere ad un nuovo mutuo per andare a comprare una nuova abitazione. Potrebbe non essere sufficiente perchè sono cambiate le condizioni di concessioni dei mutui fra quando il primo era stato erogato e oggi, perchè le condizioni reddituali dell’espropriato sono diverse rispetto a prima o perchè, anche in ragione dell’età avanzata, potrebbe essere più difficile ottenere l’accesso al credito.
Sono tutti elementi che, in linea teorica, devono essere utilizzati proprio in fase di trattativa con l’Autorità espropriante per ottenere un corrispettivo tale da garantirsi una nuova abitazione e che, a contrario, se non ponderati adeguatamente, rischiano di dar vita a scelte poco oculate.
